函館の不動産近況と今後について

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さて、今回は私の本職に係ることについて書いてみる。

まず結論からお話しすると、函館の地価は確実に下落しており、今後もその傾向は続くであろう、とうことだ。理由はいたって簡単だ。ひとつは、今までが異常に高かったのが「まとも」になったということだ。函館市民の所得水準に対して、地価は異常に高かった。私が函館に戻って来た時、こんなに高い地価の土地を購入して市民は生活していけるのか、という懸念を持っていた。札幌並だったからだ。

もちろん、札幌の高級住宅街の地価は函館の比ではないが、中心街から少し離れた場所でもそれなりの所得がなければ購入できない土地がたくさんあった。特に地下鉄沿線は、一般市民には高嶺の花であったのだが、一部の地下鉄徒歩圏地域では、以前函館でちょっと高いけど場所がいいから仕方ないか(だが、決して高級住宅街ではない)と売買されていた地価(具体的には坪25万円前後)が出ている。これは地下鉄沿線としては安い方だが、「利便性」を考えると札幌の地下鉄沿線の方がはるかに「価値」としては高い。
それと同じくらいの地価の土地が、函館では平気に売買されていた。

これは異常というしかない。だから、地価が下落したというよりも、「あるべき姿に戻っている」と見た方がいいだろう。

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具体的に述べよう。赤川通りより湯の川寄りの方面の地域では坪15万円以下が当たり前になっている。日吉町などはいずれ坪10万円を切るところも出てくるであろう。高丘・上野町方面はすでに坪5~6万円で売買されても不思議ではないと思えるようになっている。
鍛冶や中道でも、よほど条件のいい土地でなければ坪15万円を上回ることはない。美原地区でも、条件の芳しくない土地であれば、坪10万円に近くなっているものもある。本通地域には、坪15~16万円程度で売り出しされている土地が数多くあるが、その供給量からいくと今後も下がる可能性は高い。富岡地区も同様だ。桔梗・石川方面は12~13万円で多数売り出されているが、今後の需要次第では10万円を切るかどうかのラインまで行くことも予想できる。

また、杉並・松陰・柏木地区ではまだ20万円以上の土地があるが、その総体価格の関係上、流通性は芳しくはない。西部地区などでは、末広町・元町以外は20万円を超える場所はない。あったとしても成約は非常に困難だろう。

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このように、函館の地価はは全般的に下落しており、これからもその傾向は続くと見られるが、大きな理由は3つある。
ひとつは、先ほども述べたように、今までが所得水準の割に地価が異常に高すぎたこと。ひとつは、需要と供給のバランスが高値を維持する水準を満たしていないこと。最後は、ネットなどで情報収集が容易となり、比較ができやすくなったこと、が挙げられる。

不動産が資産ではないと言われてからかなり久しい。土地は建物を建てるためのものであり、財産価値という尺度で土地が見られることは少なくなった。それはある意味「あるべき姿」なのだ。一般市民が新築をするとしても、総体金額の上限は決まっている。それに地価が近寄ってきた、ということだけだ。

今後も、特別な好景気や、(現段階では可能性は非常にゼロに近いが)人口が急増することがない限り、地価は下がり続けるだろう。この理由もいたって簡単だ。今後函館市は人口が着実に減少するからだ。人口が減少すると、当然空地が増える。供給量は増加するが需要は減少する。また、高齢者の比率が高くなると、施設等のお世話になることが増え、それまで居住していた不動産は不要になる。人口減による土地供給量にこの要素が加わると、街はゴースト化する。空地だらけとなり、いくら昔繁栄をほしいままにしていた港町だったとしても、(今でもそうだが)過去の栄光にすがるだけの街となるだろう。
繁栄は想い出だけにしか過ぎなくなり、実態はすさんだものにしかならないだろう。

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つまり、単なる衰退した地方都市でしかなくなる、ということだ。

なぜそうなったのか。大きな理由は、市街地が広がり過ぎた、ということと、地価が高いために市外に人口が流出したこと。しかし、その分散が結果的に「ゴースト化」を招くことになったこと。
人口流出先の北斗市や七飯町が、函館にとってかわるような都市になったわけではない。そのような機能は持ち合わせてはいない。つまり、「村」があちこちにできて、都市機能が無くなった、ということだ。これは全国どこでも見られる典型的な衰退型地方都市の流れだ。そして、函館市民は結果的にはそれを選んだのだ。

だからコンパクトシティにならざるを得ないのは必然的流れだ。そうしないと、少ない人口、つまり低い税収入の割に管理しなければならない市街地が相対的に広くなり行政は破綻するに決まっている。夕張の管理面積は人口の割にかなり広かった。
街をコンパクトにしなければならないということは、酷な言い方だが、どこかの地域が切り捨てられるということだ。これはいずれ市民に突き付けられる選択だ。その「切り捨てられる地域」が西部地区だったとしたら、次には、函館はどのような産業を中心として経済を成り立たせるかという課題をクリアしなければならない。ゴースト化した街並を見て、感動する観光客はいずれ少なくなるだろうから。

そのようになった場合、膨大な費用をかけて西部地区を、人が住まなくなっても見栄えがする「テーマパーク」的な街にしなければならなくだろう。すると、現在でも市民の居住地ではなく、「市民の観光地」となっている西部地区を維持するために、西部地区に居住していない人々も含めて計り知れない金を使って保護するしかない。その覚悟と金はあるだろうか?

それができずに現状の傾向が続くと、市民は観光に代わる産業を創出しなければならない。そうしなければ、今よりも貧しいに街になってしまうのは必至だ。街は生き物だ。都合よくいつまでもその姿があるわけではない。こうやっている間にも解体される建物は後を絶たない。どんなに観光施策を考えたところで、ゴーストタウン化したら意味のないこととなる。

私は、街を維持する金もなければ、新しい産業を創出する力量もないから、西部地区に住み続けている。




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by jhm-in-hakodate | 2013-12-17 13:51 | 函館の現状について | Trackback | Comments(0)
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